Zabrana izvršenja na stanu do 60 m² - Izmene zakona
Saznajte šta donose izmene Zakona o izvršenju i obezbeđenju 2025. godine i pod kojim uslovima važi zabrana izvršenja na stanu do 60 m².
Narodna skupština Srbije usvojila je u oktobru 2025. izmene i dopune Zakona o izvršenju i obezbeđenju, kojima se uvodi dodatna zaštita za dužnike, odnosno fizička lica koja poseduju samo jednu nepokretnost namenjenu stanovanju.
Ove izmene predstavljaju jedan od najvažnijih pomaka u izvršnom pravu poslednjih godina, jer po prvi put jasno ograničavaju mogućnost prinudne prodaje doma socijalno ugroženih građana.
Izmene Zakona uvedene su radi jačanja zaštite prava na porodični dom, u skladu sa Evropskom konvencijom o zaštiti ljudskih prava i osnovnih sloboda. Njihov cilj je da dodatno zaštite socijalno ugrožene građane, spreče rizik od beskućništva i smanje prostor za zloupotrebe u postupku izvršenja.
Prema važećem Zakonu o izvršenju i obezbeđenju, prodaja jedine nepokretnosti u vlasništvu dužnika fizičkog lica nije dozvoljena ako se potraživanje odnosi na komunalne ili slične usluge, a glavnica duga ne prelazi 5.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan podnošenja predloga za izvršenje. Drugim rečima, ako dužnik ima dug za struju, vodu ili grejanje koji ne prelazi ovaj iznos, njegova jedina nekretnina ne može da bude predmet prinudne prodaje.
Međutim, ova zaštita nije obuhvatala druge vrste potraživanja, poput ugovornih obaveza, kredita, ili dugova iz poslovnih odnosa. Upravo su ti slučajevi dovodili do situacija u kojima su građani gubili jedini dom zbog relativno malih iznosa, što je povećavalo socijalnu nesigurnost i pogađalo čitave porodice.
Zbog toga je država odlučila da proširi zaštitu zakonskim izmenama i jasno postavi granice u postupku izvršenja, čime se štiti egzistencijalno pravo dužnika, ali i zadržava mogućnost naplate legitimnih potraživanja poverilaca.
Prema novim zakonskim odredbama, jedina nekretnina u isključivoj svojini izvršnog dužnika koja služi za stanovanje ne može da bude predmet izvršenja radi naplate novčanog potraživanja, ali samo ako su ispunjeni svi propisani uslovi:
Ova pravila treba da obezbede da se pravo na dom štiti samo onima koji zaista nemaju drugu imovinu i nisu pokušali da zloupotrebe institut zaštite.
Zaštita doma ne obuhvata sve vrste potraživanja. Izuzeci se odnose na situacije kada su prava poverilaca neposredno povezana sa zaštitom drugih osnovnih prava. To su, pre svega, potraživanja zakonskog izdržavanja (alimentacije), naknade štete zbog izgubljenog izdržavanja i potraživanja koja proističu iz krivičnog dela. U tim slučajevima, izvršenje može da se sprovede i na jedinoj nepokretnosti dužnika, bez obzira na njenu površinu ili status.
Razlog za ovakvo rešenje je u tome što su u tim sporovima poverioci lica u posebno ranjivom položaju: deca, porodice preminulih izdržavalaca ili žrtve krivičnih dela. Zakonodavac je procenio da njihova prava moraju da imaju prednost nad pravom dužnika na zadržavanje doma. Na taj način zakon održava ravnotežu između socijalne zaštite dužnika i obaveze da se zaštite žrtve i izdržavana lica, čime se sprečava da se institut zaštite doma koristi kao način da se izbegne izvršenje u najosetljivijim slučajevima.
Sudovi dobijaju centralnu ulogu u zaštiti prava dužnika. Njihova je obaveza da pre odobrenja izvršenja provere da li su ispunjeni svi zakonski uslovi koji štite jedinu nepokretnost dužnika od prinudne prodaje.
Ako se uslovi ispune, sud odbija predlog za izvršenje. Kada je postupak već pokrenut, dužnik može da podnese zahtev da se utvrdi da njegova imovina ne može da bude predmet izvršenja, a o tome odlučuje sud. Novi okvir jača pravnu sigurnost i sprečava proizvoljna tumačenja. Oduzimanje doma više ne može da ugrozi osnovne životne uslove dužnika, već se obaveze naplate sprovode na način koji ne ugrožava egzistenciju.
Za javne izvršitelje, izmene znače obavezu detaljnije provere preduzetih radnji i smanjenje mogućnosti zloupotreba, dok poveriocima donose transparentnije procedure i manji rizik od pravnih sporova. Time se uspostavlja ravnoteža između naplate potraživanja i zaštite prava na dom.
Stručna javnost i organizacije civilnog društva ocenjuju da nove zakonske izmene predstavljaju pomak ka humanizaciji izvršenja, ali da će zaštitu doma realno moći da ostvari mali broj građana. Uslovi su strogi, a praksa pokazuje da mnogi dužnici ne ispunjavaju sve kriterijume.
Najčešće primedbe odnose se na to što zakon ne uzima u obzir broj članova domaćinstva, već samo kvadraturu stana. Tako osoba koja sama živi u stanu od 60 kvadrata ispunjava uslove, dok, recimo, porodica sa troje dece u stanu od 65 kvadrata ostaje bez te mogućnosti. Podaci pokazuju da od 3,6 miliona stanova u Srbiji, svega 1,7 miliona ima površinu do 60 kvadrata. Time dve trećine domaćinstava automatski ostaje van zakonske zaštite.
Dodatno, uslov o prebivalištu od najmanje pet godina ocenjuje se kao previše restriktivan, jer formalna prijava ne mora da odražava stvarno mesto stanovanja. Kritike se odnose i na odredbu da glavnica duga ne sme da prelazi polovinu tržišne vrednosti nepokretnosti, jer takvo rešenje pogoduje imućnijim domaćinstvima jer je stan u Beogradu faktički bolje zaštićen od kuće iste veličine u unutrašnjosti. Posebno je istaknuto i da zakon ne prepoznaje rodne razlike. U velikom broju slučajeva žene se odriču nasledstva u korist muških srodnika, čime gube imovinu koja bi im mogla pružiti zakonsku zaštitu u izvršnom postupku.
Dakle, iako zakon jača socijalnu komponentu izvršenja i doprinosi većoj pravnoj sigurnosti, u praksi ostaje prostor za neujednačenu primenu i razlike u zaštiti u zavisnosti od ekonomskog statusa i životnih okolnosti dužnika.
Zabrana izvršenja na stanu do 60 m² predstavlja značajan korak ka zaštiti socijalno ugroženih dužnika, ali pojedine odredbe i dalje ostavljaju prostor za neujednačenu primenu. Nove odredbe primenjivaće se samo na postupke pokrenute nakon stupanja izmena na snagu, dok se na starije predmete i dalje odnose ranija pravila.
U prelaznom periodu važno je da se i poverioci i dužnici detaljno upoznaju sa svojim pravima i obavezama, kako bi izbegli posledice pogrešnih tumačenja i zaštitili svoje interese u skladu sa novim zakonskim rešenjima.
Kontaktirajte nas
Radujemo se što ćemo vas upoznati.
Saznajte više o vašim pravima.
Krenimo zajedno na put ka pravnoj sigurnosti. Obratite nam se danas i iskusite kako Advokatska kancelarija Popović može zaštititi vaša prava i interese.
