Ozakonjenje i legalizacija objekata 2025: razlika i novine

Legalizacija objekata 2025: Šta donosi novi zakon o evidentiranju i upisu prava

Skupština Srbije je krajem oktobra 2025. usvojila Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, kojim se vlasnicima bespravnih objekata omogućava da legalizuju svoje nekretnine i steknu pravnu sigurnost po načelu “svoj na svome“. 

Ipak, iako se u javnosti često misli da je u pitanju novi talas legalizacija objekata 2025, ovaj zakon ima drugačiji cilj. Da bi se razumela razlika između ranijeg ozakonjenja i novog postupka evidentiranja, potrebno je jasno objasniti šta on zapravo jeste, a šta nije.

Šta novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste, a šta nije

Novi zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima nije legalizacija objekata niti ozakonjenje objekata. Ovi postupci su povezani, ali se ne poklapaju po značenju.

Legalizacija (ozakonjenje) označava postupak kojim se nelegalno izgrađen objekat dovodi u zakonito stanje i dobija građevinsku dozvolu. Novi zakon, nasuprot tome, uređuje upis postojećeg vlasništva u katastar, bez utvrđivanja da li je objekat građen po propisima. Za objekte koji su već legalizovani, ovaj model omogućava jednostavniji i brži upis u katastar. Zakon dakle ne menja tehnički status objekta, već isključivo reguliše vlasničko stanje. On ne omogućava naknadno izdavanje građevinske ili upotrebne dozvole za objekte bez dozvole, već evidentira njihovo postojanje u pravnom sistemu.

Upis prava svojine po tom zakonu ne znači da je objekat izgrađen u skladu sa tehničkim standardima, znači samo da je pravno prepoznat kao imovina. Obaveza održavanja objekata ostaje na vlasniku. Nakon upisa pravo obuhvata i dužnost da objekat bude u skladu sa važećim propisima. Sistem predviđa digitalizovane procedure, kraće rokove i usklađenost sa socijalnim i pravnim standardima.

Kako se novi zakon primenjuje i koje promene donosi u katastru

Donošenjem Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, postupak ozakonjenja objekata započet 2015. godine se faktički prekida i uvodi se nov model regulisanja imovinsko-pravnog statusa objekata. Da bi se razumela razlika, treba jasno razgraničiti ozakonjenje objekata od evidentiranja i upisa prava. 

Prema prethodnom zakonu, ozakonjenje je predstavljalo završni postupak kojim se nezakonito izgrađeni objekti legalizuju i upisuju u katastar, čime se okončavaju svi prethodni sporovi i neregulisani odnosi. Novi zakon, međutim, uvodi evidentiranje i privremeni upis prava koji ne podrazumeva konačno rešavanje svih imovinskih pitanja. Objekti sa nerazrešenim vlasničkim odnosima biće upisani u katastar, ali će se imovinski sporovi rešavati naknadno. 

Evidentiranje i upis prava svojine proglašeni su postupkom od javnog interesa, što znači da jedinice lokalne samouprave, Republički geodetski zavod (Katastar) i Agencija za prostorno planiranje imaju obavezu da ovaj postupak sprovode bez odlaganja i sa potpunom administrativnom podrškom.

Primena zakona i rokovi za prijavu objekata

Novi zakon predviđa da se svi objekti evidentiraju i upišu u katastar, čime vlasnici stiču pravo da imovinu prodaju, naslede, založe putem hipoteke ili priključe na infrastrukturu. Istovremeno se uvodi nulta tolerancija na bespravnu gradnju. Objekti građeni bez građevinske dozvole ili odobrenja automatski će biti evidentirani kao državna svojina.

Zakon počinje da se primenjuje dan nakon objavljivanja u Službenom glasniku.

Građani imaju rok za ozakonjenje objekata od 45 dana da podnesu prijavu za evidentiranje, a ceo proces traje dva meseca. Oni koji propuste rok mogu da podnesu prijavu u roku od godinu dana, uz dokaz o opravdanosti.

Evidentiranje se sprovodi digitalno, putem platforme Agencije za prostorno planiranje i Republičkog geodetskog zavoda.

Naknade za evidentiranje i socijalna oslobađanja

Visina naknade za evidentiranje objekata određuje se prema veličini naselja i zoni u kojoj se objekat nalazi, a kreće se od 100 do 1.000 evra.

‍

‍

Za proizvodne, skladišne i pomoćne objekte do 500 metara kvadratnih naknada se ne plaća, dok se za objekte veće površine naplaćuje 10 evra po kvadratu.

Zakon predviđa i oslobađanje od plaćanja za građane u posebno osetljivom položaju: vlasnike kojima je to jedina nepokretnost u kojoj žive, samohrane roditelje, porodice sa troje i više dece, korisnike socijalne pomoći, borce i seoska domaćinstva.

Kako se sprovodi evidentiranje nepokretnosti prema novom zakonu

Predviđeni postupak upisa prava svojine sprovodi se u nekoliko jasno definisanih faza.

1. Lokalne samouprave dostavljaju Agenciji za prostorno planiranje digitalne planove zona i postojeća rešenja o rušenju, kao i svu dokumentaciju podnetu ranije po Zakonu o ozakonjenju objekata. Rok za dostavljanje je 30 dana od stupanja zakona na snagu.

2. Agencija prikuplja sve dostupne podatke i formira spisak nepokretnosti za svaku jedinicu lokalne samouprave. Ti spiskovi biće javno dostupni i objavljeni kao poziv građanima da prijave svoje objekte. Postupak pripreme spiska mora biti završen u roku od 45 dana.

3. Nakon objave spiska, vlasnici imaju 60 dana da unesu podatke o svojim objektima putem digitalnog portala. U izuzetnim slučajevima, prijava će biti moguća i nakon roka, uz dokaze da je kašnjenje opravdano objektivnim razlozima.

4. Agencija proverava prijave i upoređuje ih sa podacima iz javnih evidencija. Ako su ispunjeni svi uslovi, izdaje potvrdu koja se dostavlja Republičkom geodetskom zavodu. Na osnovu te potvrde, Katastar direktno upisuje objekat, bez donošenja posebnog rešenja.

Po izvršenom upisu, vlasnik dobija pravo da objekat priključi na vodu, struju, kanalizaciju ili gas, ako postoje tehnički uslovi koje potvrđuju nadležni operateri.

Kako se podnosi prijava i koja dokumentacija za ozakonjenje objekata je potrebna

Prijavljivanja uređuju čl. 7. i 10. Zakona. Na zvaničnom sajtu Ministarstva svojnasvome.gov.rs pokrenutom 1. oktobra 2025. godine biće dostupna platforma za elektronsko podnošenje prijava, kao građani trenutno mogu na istoj da dobiju odgovore na najčešća pitanja. Svaki objekat prijavljuje se posebno, elektronskim putem.

Podnosilac prijave unosi lične podatke, broj katastarske parcele i osnovne informacije o objektu: namenu, površinu i spratnost. Ako objekat nije vidljiv na satelitskim snimcima (npr. zbog vegetacije ili oblačnosti), potrebno je priložiti elaborat geodetskih radova koji potvrđuje njegovo postojanje. Neophodan je i dokaz o pravu na zemljištu i objektu, kao što je kupoprodajni ugovor ili rešenje o nasleđivanju. Za zgrade sa više stanova prijavu podnosi investitor, a ako on nije dostupan upravnik zgrade, uz mogućnost dostavljanja geodetskog elaborata sa planom stanova koji nisu evidentirani.

Vrsta i forma potrebne dokumentacije biće detaljno precizirane kroz sam elektronski portal. Prema članu 20. stav 11. Zakona, direktor Agencije dužan je da u roku od 30 dana od stupanja zakona na snagu uspostavi standarde za prikupljanje i dostavu podataka putem informacionog sistema, koji će biti objavljeni na zvaničnoj internet stranici Agencije.

Iako novi sistem olakšava evidentiranje objekata i privremeni upis prava, on ne znači punu legalizaciju u pravnom smislu. Imovinski odnosi i dalje ostaju predmet naknadnog rešavanja.

Zaključak

Novi Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima ne predstavlja punu legalizaciju u pravnom smislu niti ozakonjenje objekata, već administrativni mehanizam za evidentiranje postojećeg vlasništva. Njegov cilj je da omogući građanima da uđu u katastarski sistem i time steknu pravnu sigurnost, ali bez potvrde da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskim propisima. Imovinski odnosi i dalje ostaju predmet naknadnog rešavanja.

Ovaj zakon je, praktično, prelazno rešenje između prethodnog modela ozakonjenja i novog, digitalizovanog sistema katastra. Njegova primena zahteva ažurnost lokalnih samouprava, dostupnost digitalne platforme i jasno definisane standarde za prijavu.