Stvarno pravo
Ugovor o poklonu nepokretnosti - iskustva i saveti
Kod poklona nepokretnosti – nekretnine, ključna stvar je ugovor, koji treba da bude sastavljen kvalitetno i sa pažnjom. Dobar ugovor obezbeđuje zaštitu svih prava kako poklonodavca tako i poklonoprimca.
Ugovor o poklonu nekretnine treba da započne proverom pravnog stanja koju po pravilu obavlja advokat, u okviru stručne pravne pomoći. Izuzetno je važno da se pre pristupanja sačinjavanju ugovora najpre proveri da li je nekretnina opterećena potraživanjima trećih lica, da li na njoj postoje upisani tereti u vidu hipoteke, zabeležbe postojanja sudskog spora, itd, i takođe da li još neko lice polaže određena prava na nekretnini. Takođe je važno da se proveri da li je nekretnina uknjižena i legalizovana, što je preduslov za overu ugovora i prenos vlasništva.
Nakon ovih provera, pristupa se dogovoru između poklonodavca i poklonoprimca u pogledu elemenata ugovora. Dogovaraju se svi uslovi, u zavisnosti od konkretnog slučaja i potreba i mogućnosti obe strane. Kada se stranke uz učešće advokata i njegovo savetovanje dogovore u vezi svih elemenata ugovora, advokat sve što je dogovoreno između stranaka pretače u formu ugovora, kojim se dogovor ugovornih strana pravno izražava i formuliše.
Kada je ugovor kompletiran i njegovu sadržinu potvrde obe ugovorne strane, zakazuje se overa, ili solemnizacija ugovora o poklonu nekretnine kod javnog beležnika. Ugovor o poklonu nekretnine može se overiti (solemnizovati) samo kod beležnika koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Stranke na overu ugovora odlaze po pravilu sa advokatom koji je izradio ugovor, kako bi se pred javnim beležnikom potvrdila sadržina ugovora i overili potpisi na ugovoru.
Da bi poklonoprimac postao vlasnik nekretnine koju je dobio na poklon, nije dovoljno da overi ugovor, pa čak ni da stupi u posed nekretnine. Prema zakonskim odredbama on postaje vlasnik nekretnine, tj. stiče pravo svojine na nepokretnosti tek upisom u Katastar nepokretnosti. Zato je izuzetno važno da poklonoprimac odmah nakon overe ugovora podnese nadležnom Katastru nepokretnosti zahtev da se upiše kao vlasnik u evidenciji Katastra.
Ugovor o poklonu nepokretnosti najčešće sa sobom nosi i obavezu plaćanja poreza. Kod poklona nepokretnosti plaća se porez na prenos apsolutnih prava, a poklonoprimac može u određenim slučajevima biti i oslobođen plaćanja poreza. Naslednici prvog naslednog reda ne plaćaju porez na poklon nepokretnosti, naslednici drugog naslednog reda plaćaju porez u visini od 1,5% tržišne vrednosti nekretnine, dok sva ostala lica plaćaju porez u visini od 1,5% tržišne vrednosti nekretnine.
Treba istaći da tržišnu vrednost nekretnine radi određivanja poreza utvrđuje Poreska uprava, i da su stranke u mogućnosti da izjave žalbu na poresko rešenje ukoliko smatraju da je Poreska uprava utvrdila vrednost nekretnine koja je veća od tržišne, što se u praksi relativno često dešava.
Kompletan opisani postupak poklona nekretnine, počev od provere pravnog stanja nekretnine, zatim dogovora oko sadržine ugovora, sastavljanja ugovora, overe, upisa prava svojine u Katastru nepokretnosti i sprovođenja poreskih postupaka, uvek je preporučljivo da se obavi uz stručnu pomoć advokata koji ima iskustva u postupcima te vrste, kako bi stranke zaštitile sva svoja prava i osigurale da čitav postupak bude sproveden maksimalno pouzdano i efikasno, i kako bi se unapred izbegla pojava eventualnih sudskih sporova i nastupanje štete.
Iako uovor o poklonu predstavlja najpre dobročin pravni posao koji karakteriše pre svega autonomilja volje stranaka prilikom sklapanja ugovora, zakon ipak postavlja određene uslove koji su neophodni za punovažnost ovog ugovora. Naime, kako nastanak ovog ugovora pre svega zavisi od volje poklonodavca to zakon propisuje da poklodavac mora biti poslovno sposobno lice odnosno lice sposobno za zaključivanje pravnih poslova.
Imajući u vidu navedeno poslovna sposobnost je sposobnost lica da svojom izjavom odnosno voljom može zasnivati, menjati ili pak okončavati određeni pravni odnos.
Za razliku od uslovljenosto koja postoji na strani poklonodavca zakon dopušta da poklon može primiti svako lice pa i lice koje je lišeno poslovne sposobnosti.
Bez obzira što se Ugovor o poklonu ne može jednostrano menjati niti stranke mogu odustati od njegovor ispunjenja, postoje osobiti slučajevi zbog kojih poklonodavac može tražiti opoziv Ugovora o poklonu. Naime, iako je ugovor zakon za stranke, ukooliko poklonoprimac ne pokaže blagonaklonost prema poklonodavcu, ili pak poklonodavac (odnosno lice koje on ima zakonsku obavezu da izdržava) toliko osirmaši odnosno zapadne u oskudicu i to tako da se postavi pitanje njegove egzistencije, poklonodavac može tražiti povraćaj datog poklona.
Nakon što stranke zaključe ugovor o poklonu u praksi mogu nastupiti određene okolnosti zbog kojih se ugovor može ili raskinuti ukoliko poklon još nije predat poklonoprimcu ili raskinuti i tražiti povraćaj poklona ukoliko je isti predat ili pak pobijati raspolganje poklonodavca predmetnim poklonom. Kao razlozi za raskid ugovora o poklonu javljaju se oni koje su slobodne ugovorile same ugovorne strane ili oni koje zakon predviđa kao razloge za raskid ugovora. U drugu grupu razloga odnosno u razloge za raskid ugovora o poklonu koje zakon predviđa spadaju nezahvalnost poklonoprimca, nedostatak nužnih sredstava za život kao i poništenje i razvod braka između braćnih partnera.
Prema Porodičnom zakonu Republike Srbije ne vraćaju se samo prigodni odnosno uobičajeni pokloni koji su surpužnici učinili jedan drugom u toku trajanju braćne zajednice dok se vraćaju svi pokloni čija je vrednost nesrazmerno velika u odnosu na vrednost zajedničke imovine supružnika. Dakle, budući su nekretnine obično velike vrednosti to je evidentno da se ista vraća nakon raskida odnosno poništaja braka.
Kod ugovora o poklonu nekretnina u prvom planu jeste namera poklonodavca da učini dobročinstvo, odnosno volja da iz svoje imovine prenese u imovinu drugog lica određenu nepokretnost. Međutim, u praksi se neretko dešava da ugovorne strane zaključe predmetni ugovor o poklonu nekretnine radi ostvarivanja određenih poreskih olakšica ili pak u nameri izigravanja interesa trećih lica odnonso kako bi osujetili potraživanja trećih lica koja imaju prema poklonodavcu.
Imajući u vidu da predmet ugovora o poklonu može biti prenos prava svojine kao i svaka druga korist ili imovinsko pravo tako predmet poklona može biti i bilo koja nepokretnost koja može biti prometovana prema pozitivnim zakonskim odredbama.
Zaključenjem ugovora o poklonou poklonodavac ili prenosi neko imovinsko pravo ili se obavezje da prenese neko imovinsko pravo. Sem navedene fudamentalne obaveze poklonodavca on je zaključenjem ugovora o poklonu obavezan i na eventualnu i limitiranu naknadu štete nastale usled predmentog ugovora.
Bez obzira što je po svojoj prirodi dobročin pravni posao, poklonodavac je odgovoran za štetu koju prouzrokuje poklonoprimcu i to kako pre tako i posle predaje poklona. Naime, iako je poklonodavac oslobođen odgovornosti za pravne i fizićke nedostatke stvari, njegova odgovornost postoji u slučaju kada je usled pravnog ili fizičkog nedostatka kod poklonorpimca nastala šteta kao i u sčujau zadocnjenja ispunjenja ugovorne obaveze odnosno predaje poklona.
U teoriji klasifikacija ugovora o poklonu zasnovana je pre svega na vrsti predmeta odnosno poklona kao i na eventualnom načinu na koji su uređeni međusobni odnosi stranaka. redmetu ačinu uređenja međusobnih odnosa ugovorenih strana kao i razlozima koji su doveli
Naime, u posebne vrste ugovora o poklonu spadaju pokloni sa teretom ili nalogom, mešoviti pokloni, uzajamni pokloni, nagradni pokloni, pokloni zasnovani na moralnoj dužnosti, pokloni učinjeni u opštekorisne svrhe kao i pokloni u slučaju smrti poklonodavca.
Ugovori o poklonu sa teretom i nalogom su ugovori prema kojima poklonodavac zadržava ovlašćenje da raskine ugovor ukoliko poklonoprimac ne poštuje pravo koje je zadržao za sebe ili neko treće lice kao i ukoliko poklonoprimac ne izvrši nalog ili nešto ne dopusti trećem licu. Primer ovog ugovora je ukoliko poklonodavac određenog umetničkog dela zadržava pravo da on ili treće lice u budućnosti izlaže poklonjeno umetničko delo.
Nadalje, mešoviti pokloni su pokloni u kojima se poklonodavac i poklonoprimac međusobno obavezuju na prestacije ali tako da veća vrednost prestacije jedne ugovorne strane odnosno poklonodavca predstavlja poklon za drugu ugovornu stranu. Primer ovog ugovora je ukoliko ugovorna strana prenese u vlasništvo drugoj ugovornoj strani određeno imovisnko pravo ali na način da jedan deo prenese uz naknadu a drugi besplatno.
Nadalje, ugovor o uzajamnom poklonu nastaje kada stranke uslovljavaju pravni opstanak odnosno dejstvo ugovora o poklonu zaključenjem nekog drugog ugovora o poklonurazliččite vrednosti između istih stranaka.Dakle, u konkretnom slučaju potrebno je da su različite vrednosti prestacije ugovornih strana budući da bi se u protivnom radilo o ugovoru o razmeni a ne poklonu.
Ugovor o nagradnom poklonu se zaključuje u situaciji kada se kao osnov poklonodavčeve namere darežljivosti javljaju određeno priznanje odnosno nagrada poklonoprimcu za usluge ili radnje koje je preduzeo.
Poklon zasnovan na moralnoj dužnosti zasniva se pre svega na posebnim odnosno bliskim odnosima koji postoje između poklonodavca i poklonoprimca koji su u praksi uglavnom srodnički ili prijateljski odnosi.
Pokloni u opštekorisne svrhe su pokloni učinjeni prema određenom pravnom licu odnosno instituciji iz oblasti prosvete, kulture, zdravstva i sličnno.
Za razliku od gore navedenih, kod ugovora o poklonu u slučaju smrti predaja poklona je odloženo do trenutka smrti poklonodavca te je ovaj ugovor de facto zasnovan na odložnom uslovu budući da poklonodavac osaje vlasnik predmetne stvari sve do svoje smrti.
Kontaktirajte nas
Radujemo se što ćemo vas upoznati.
Krenimo zajedno na put ka pravnoj sigurnosti. Obratite nam se danas i iskusite kako Advokatska kancelarija Popović može zaštititi vaša prava i interese.
