Ugovor o zakupu i kršenje odredbi ugovora

Ugovor o zakupu predstavlja sredstvo pravne zaštite, kao i regulisanja uzajamnih odnosa između zakupodavca i zakupca. Materija kojom se regulišu međusobni odnosi zakupodavca i zakupca, kao i  sam Ugovor o zakupu, obuhvaćena je Zakonom o obligacionim odnosima.

Naime, u praksi se često dešava da dođe do poremećaja odnosa između zakupodavca i zakupca, te usled navedenog dolazi do narušavanja njihovih međusobnih prava i obaveza.

Sudski postupak za naknadu štete u cilju naplate kirije

U tom slučaju, pokretanje sudskog postupka podnošenjem tužbe nadležnom sudu predstavlja jedino rešenje i pravni mehanizam u cilju ostvarivanja prava oštećenih lica u ovom odnosu.

Prilikom izdavanja nekretnine u zakup, zakupodavac i zakupac zaključuju Ugovor o zakupu, kojim uređuju međusobne odnose.

Nepostojanje ugovora o zakupu

Međutim, okolnosti nisu uvek takve da zakupodavac i zakupac zaključe Ugovor o zakupu prilikom izdavanja određene nepokretnosti. Ovakvo postupanje, odnosno odsustvo formalnog elementa prilikom zasnivanja njihovog odnosa, ne lišava strane u ovom odnosu postojanja međusobnih prava i obaveza.

Da li u slučaju nepostojanja ugovora o zakupu zakupodavac ima pravo na tužbu?

U praksi, zakupodavci su često u zabludi da u slučaju odsustva Ugovora o zakupu nemaju pravo da naplate neisplaćene zakupnine ili naknadu na ime neisplaćenih režijskih troškova, odnosno računa od strane zakupca.

Zakonom o obligacionim odnosima nije predviđena nikakva forma za zaključenje ugovora o zakupu, što znači da pomenuti ugovor može da se zaključi i usmeno.

Naime, zakonska regulativa i sudska praksa predviđaju mogućnost dokazivanja postojanja zakupa i dogovorenog iznosa zakupnine putem svedoka ili pojedinih pisanih tragova, poput tekstualnih poruka.

Dakle, bez obzira da li je Ugovor o zakupu zaključen u pisanoj formi ili ne, podnošenje tužbe za naplatu neisplaćenih zakupnina i/ili neisplaćenih režijskih troškova, predstavlja jedini zakonski instrument koji stoji zakupodavcu na raspolaganju, kako bi mogao da  naplati ne samo svoja potraživanja iz predmetnog obligacionog odnosa već i kamatu za neisplaćene mesečne zakupnine . 

Kada zastareva potraživanje dugovanja za zakup

Potrebno je istaći da potraživanje zakupnine koja nije isplaćena, zastereva u roku od tri godine, što dalje znači da protekom navedenog vremenskog perioda, zakupodavac nema pravo da od zakupca potražuje isplatu dugovanih iznosa na ime zakupnine.

Ukoliko ste zakupodavac kojem zakupac nije isplatio ugovorenu zakupninu, važno je znati da se postupci u konkretnom slučaju, shodno Tarifi o nagradama i naknadama troškova za rad advokata, uvek mogu voditi na način da ne platite nikakve advokatske troškove, a advokat će po okončanju sudskog postupka da naplati troškove u vidu dogovorenog procenta od iznosa koji bude dosuđen na sudu. Dakle, postupak se u konkretnom slučaju može sprovesti bez bilo kakvih prethodnih plaćanja i uz maksimalnu zaštitu interesa klijenta.