Šta je ugovor o zakupu i kako je regulisan? 

Ugovor o zakupu je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima kojim je predviđeno da se zakupodavac obavezuje da preda zakupcu određenu stvar na  upotrebu, a zakupac se obavezuje da zakupodavcu za to plaća zakupninu u iznosu koji je među njima dogovoren. Pored pomenutog Zakona, prilikom zaključenja ugovora o zakupu stana, primenjuju se i odredbe Zakona o stanovanju, a kod zakupa poljoprivrednog zemljišta, primeniće se odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu.

Pravne osobine ugovora o zakupu

Kod ugovora o zakupu neophodno je postojanje dve ugovorne strane, a to su zakupac i zakupodavac, te je iz tog razloga pomenuti ugovor dvostrano obavezan. Dakle, zakupodavac je lice koje daje određenu stvar na korišćenje zakupcu, dok zakupac koristi stvar koja je predmet ugovora o zakupu i za to plaća određenu zakupninu odnosno kiriju. Za zaključenje ovakvog ugovora dovoljna je saglasnost zakupca i zakupodavca. Ugovor se najčešće zaključuje u pismenoj formi, a u trenutku njegovog zaključenja, poznato je ko su ugovorne strane, odnosno poverilac i dužnik kao i koliki je iznos zakupnine. Da bi ovakav ugovor bio punovažan, nije neophodno da bude overen kod javnog beležnika, već je dovoljno da bude potpisan od strane obe ugovorne strane, odnosno zakupca i zakupodavca.

Koji su elementi ugovora o zakupu? 

Ugovor o zakupu treba da sadrži podatke o ugovornim stranama, odnosno zakupodavcu i zakupcu, kao i o onome što je predmet samog ugovora, zatim mesto i vreme kada je ugovor zaključen. Takođe, neophodno je navesti i dogovoreni iznos zakupnine, rokove plaćanja iste kao i početak zakupa i predaje određene nepokretnosti/stvari koja je predmet ugovora i vremensko trajanje zakupa. Uz navedeno, ugovor o zakupu sadrži uslove za otkaz i raskid ugovora kao i potpise ugovornih strana.

Predmet zakupa

Predmet zakupa je stvar koju zakupodavac daje zakupcu na upotrebu. To može biti poljoprivredno zemljište, stan, poslovni prostor i slično. Dakle, predmet ugovora o zakupu je uvek određena i nepotrošna stvar. Takođe, predmet ugovora može biti i stvar koja daje određene plodove odnosno prihode.

Iznos zakupnine

Zakupnina predstavlja vid novčane naknade zakupodavca, oko koje su se ugovorne strane prethodno dogovorile. Međutim, zakupnina se može odnositi i na predaju određene količine plodova koje daje stvar koja je data u zakup, umesto isplate novca.

Vremenski rok zakupa

Vreme trajanje zakupa određuju ugovorne strane. Ukoliko nije određen vremenski rok zakupa, smatra se da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vreme, i u tom slučaju zakup prestaje otkazom pomenutog ugovora u određenom otkaznom roku. 

Koja su prava i obaveze zakupodavca?

Zakupodavac je dužan da predmet ugovora o zakupu  preda zakupcu i to u ispravnom stanju, kao i da isti održava u toku celokupnog trajanja zakupa, što podrazumeva vršenje popravki i naknadu troškova  koje je zakupac imao povodom održavanja zakupljene stvari, osim ukoliko je zakupac kvar sam skrivio. Za sve nedostatke na zakupljenoj  stvari, zakupodavac će odgovarati, osim za nedostatke koji su bili poznati zakupcu u trenutku zaključenja ugovora.

Koja su prava i obaveze zakupca?

Zakupac je u obavezi da plaća zakupninu na način i u onom iznosu kako je nevedeno u Ugovoru o zakupu. Dužan je da koristi stvar koja mu je data na upotrebu sa dužnom pažnjom, u skladu sa pretpostavljenom ili ugovorenom namenom, u suprotnom će, ukoliko nastane šteta, istu morati da nadoknadi zakupodavcu. Po isteku ili otkazu ugovora o zakupu, zakupac je dužan da predmet ugovora o zakupu vrati zakupodavcu i to neoštećenu. 

Šta je podzakup?

Podzakup predstavlja mogućnost zakupca da zakupljenu stvar preda drugome u zakup. U tom slučaju, zakupac garantuje zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar u skladu sa ugovorom o zakupu.

U kojim slučajevima prestaje ugovor o zakupu?

Ugovor o zakupu prestaje protekom vremena na koji je ugovoren zakup. Ukoliko zakupac po proteku ugovorenog vremena nastavi sa upotrebom stvari, a tome se zakupodavac ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu, na neodređeno vreme, pod istim uslovima kao i prethodni.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno, može prestati otkazom ugovornih strana, uz poštovanje otkaznog roka koji prema zakonu iznosi 8 dana. Takođe, zakup prestaje i u slučaju propasti odnosno uništenja zakupljene stvari usled delovanja više sile, dok u slučaju delimičnog oštećenja ili uništenja stvari, zakupac može tražiti raskid ugovora o zakupu ili smanjenje zakupnine. U slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, zakup se nastavlja sa njegovim naslednicima, osim ukoliko nije drugačije ugovoreno.

Da li se ugovor o zakupu stana razlikuje od drugih ugovora o zakupu?

Na ugovor o zakupu stana se pored Zakona o obligacionim odnosima, primenjuje i Zakon o stanovanju. U odnosu na druge ugovore o zakupu, ugovor o zakupu stana se obavezno sačinjava u pismenoj formi, a otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana. Kada je reč o zakupu stana, ugovor o zakupu pored već navedenih obaveznih elemenata može sadržati i odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a koje su date na korišćenje zajedno sa stanom, odredbe o međusobnim obavezama ugovornih strana o korišćenju i održavanju stana i načinu plaćanja troškova za upravljanje i održavanje zgrade u kojoj se stan nalazi. Uz navedeno, u ugovor se mogu uneti i odredbe o plaćanju depozita, plaćanju troškova komunalnih usluga i slično.