U današnje vreme sve je veća potražnja za kupovinom stanova, stoga je neophodno da kupac bude u potpunosti obavešten o svojim pravima kao i celokupnom procesu kupovine stana u izgradnji.
Zakon o obligacionim odnosima predviđa određenu formu kako bi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti bio punovažan.
Naime, pomenuti ugovor se obavezno zaključuje u pismenoj formi, a ugovorne strane se moraju dogovoriti oko bitnih elemenata kao što su cena i predmet ugovora. Takođe, ugovor treba da sadrži i potpise ugovornih strana, a neophodno je da isti bude overen od strane Javnog beležnika.
U slučaju kupovine stana u izgradnji, koji se može kupiti u gotovini ili pak na kredit, prednost se ogleda u značajno povoljnijoj ceni stana u odnosu na stanove iste kvadrature koji se nalaze u već izgrađenim i uknjiženim zgradama, u mogućnosti modifikacije izgleda stana kao i pravu na povrat PDV-a ukoliko ste kupac prvog stana.
Do zaključenja predugovora obično dolazi u situaciji kada još uvek nisu ispunjeni uslovi za zaključenje glavnog ugovora. Predugovor se zaključuje između prodavca- investitora koji prodaje nepokretnost i kupca stana. Njime se ugovorne strane ne obavezuju na isplatu kupoprodajne cene i predaje nepokretnosti već preuzimaju obavezu da se u određenom roku zaključi ugovor o kupoprodaji stana, sa precizno regulisanim međusobnim pravima i obavezama.
Predugovorom se predviđa isplata određenog novčanog iznosa na ime kapare.
On mora sadržati sve bitne elemente glavnog ugovora i po pravilu se zaključuje u pismenoj formi i overava kod Javnog beležnika. Overa predugovora je važna iz razloga kako prodavac-investitor ne bi naknadno mogao da menja uslove prodaje niti da proda predmetni stan drugom kupcu.
Naime, prilikom overe predugovora, Javni beležnik će detaljno pristupiti proveri da li povodom iste nepokretnosti već postoji od ranije zaključen ugovor, zatim da li je prodavac, u konkretnom slučaju investitor, ovlašćen na zaključenje ugovora kao i da li su ispunjeni svi neophodni uslovi za zaključenje pravnog posla.
Prilikom kupovine stana u izgradnji prodavac odnosno investitor se obavezuje da će u ugovorenom roku završiti izgradnju predmetnog stana i obezbediti celokupnu neophodnu dokumentaciju koja je potrebna radi dobijanja upotrebne dozvole. Upotrebna dozvola predstavlja javnu ispravu koja služi kao osnov za upis objekta i prava na objektu, kod nadležnog katastra nepokretnosti.
Nakon izgradnje celokupnog objekta, ugovorne strane pristupaju zaključenju konačnog ugovora. Pomenutim ugovorom se precizira oznaka stana, njegova površina kao i konačna cena stana s obzirom da se neretko dešava da nakon etažiranja, utvrđena kvadratura stana odstupa od one koja je bila navedena u građevinskom projektu.
Javni beležnik će primerak overenog ugovora koji sadrži clausulu intabulandi, tj. ugovornu odredbu prema kojoj je prodavac - investitor saglasan da se kupac upiše kao vlasnik stana, dostaviti katastru nepokretnosti, nakon čega će katastar nepokretnosti izvršti upis kupca kao nosioca prava svojine na predmetnom stanu.
Stan u izgradnji se može kupiti isplatom kupoporodajne cene stana, u gotovini ili na kredit. Prilikom kupovine takvog stana, kupac je oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, ali je u obavezi da plati PDV, osim ukoliko nije kupac prvog stana i ne ispunjava propisane zakonske uslove za oslobađanje od plaćanja poreza na dodatu vrednost.
Imajući u vidu celokupnu i ne tako jednostavnu proceduru koja je neophodna za kupovinu stana u izgradnji, od zaključenja predugovora do pristupanja zaključenju konačnog ugovora, predlažemo angažovanje advokata koji ima potrebno stručno znanje i iskustvo kako bi na najbolji način obezbedio zaštitu zakonskih prava strane koju zastupa.
Kontaktirajte nas
Radujemo se što ćemo vas upoznati.
Saznajte više o vašim pravima.