pexels photo 248868

Ugovor o kupoprodaji nekretnine: iskustva i saveti

12 February 2018

Kod kupovine nepokretnosti – nekretnine, ključna stvar je ugovor, koji treba da bude sastavljen kvalitetno i sa velikom pažnjom. Dobar ugovor obezbeđuje kupcu zaštitu svih prava i mogućnost da bez briga može da koristi svoju novu nekretninu.

Svaka kupovina nekretnine treba da započne proverom pravnog stanja koju po pravilu obavlja advokat, u okviru stručne pravne pomoći. Izuzetno je važno da se pre pristupanja sačinjavanju ugovora najpre proveri da li je nekretnina opterećena potraživanjima trećih lica, da li na njoj postoje upisani tereti u vidu hipoteke, zabeležbe postojanja sudskog spora, itd, i takođe da li još neko lice polaže određena prava na nekretnini.

Nakon ovih provera, pristupa se pregovorima između kupca i prodavca u pogledu uslova kupovine nekretnine. Dogovaraju se svi uslovi kupovine, pre svega cena, rokovi za isplatu, način isplate, rokovi u kojim je prodavac dužan da se iseli iz nekretnine, ali i mnogi drugi uslovi, u zavisnosti od konkretnog slučaja i potreba i mogućnosti kupca i prodavca. Kada se stranke uz učešće advokata i njegovo savetovanje dogovore u vezi svih uslova kupovine, advokat sve što je dogovoreno između kupca i prodavca pretače u formu ugovora, kojim se dogovor ugovornih strana pravno izražava i formuliše.

Kada je ugovor kompletiran i njegovu sadržinu potvrde kupac i prodavac, zakazuje se overa, ili solemnizacija ugovora o kupoprodaji nekretnine kod javnog beležnika. Ugovor o kupoprodaji nekretnine može se overiti (solemnizovati) samo kod beležnika koji je nadležan za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Kupac i prodavac na overu ugovora odlaze po pravilu sa advokatom koji je izradio ugovor, kako bi se pred javnim beležnikom potvrdila sadržina ugovora i overili potpisi na ugovoru.

Da bi kupac postao vlasnik nekretnine koju je kupio, nije dovoljno da overi ugovor, ni da isplati dogovorenu cenu prodavcu, pa čak ni da stupi u posed nekretnine. Prema zakonskim odredbama kupac postaje vlasnik nekretnine, tj. stiče pravo svojine na nepokretnosti tek upisom u Katastar nepokretnosti. Zato je izuzetno važno da kupac odmah nakon overe ugovora podnese nadležnom Katastru nepokretnosti zahtev da se upiše kao vlasnik u evidenciji Katastra.

Kupovina nepokretnosti najčešće sa sobom nosi i obavezu plaćanja poreza. U zavisnosti od slučaja, kod kupovine nepokretnosti može se plaćati porez na prenos apsolutnih prava, ili porez na dodatu vrednost (pdv), a kupac može u određenim slučajevima biti i oslobođen plaćanja poreza, ili može ostvariti pravo na povraćaj pdv-a.

Kompletan opisani postupak kupovine nekretnine, počev od provere pravnog stanja nekretnine, zatim pregovora oko sadržine ugovora, sastavljanja ugovora, overe, upisa prava svojine u Katastru nepokretnosti i sprovođenja poreskih postupaka, uvek je preporučljivo da se obavi uz stručnu pomoć advokata koji ima iskustva u postupcima te vrste, kako bi kupac i prodavac zaštitili sva svoja prava i osigurali da čitav postupak bude sproveden maksimalno pouzdano i efikasno, i kako bi se unapred izbegla pojava eventualnih sudskih sporova i nastupanje štete.